Poradna na téma dluhy, exekuce a osobní bankroty
Zbyněk Vorel
Refinance hypotéky - leden 2025
- Fotoalbum (0)
- Sledovat e-mailem
- Přidat k oblíbeným
- Zapnout podpisy
- Hledání v tématu
- Sledovat eMimino.cz
31.12.24 00:20
Refinance hypotéky - leden 2025
Ahoj dobrá duše,
během příštího roku 2025 máme konec fixace hypotéky. Přítel má dost nízké příjmy a já jsem druhým rokem na rodičovské. Máme slušné úspory, ze kterých chod domácnosti zatím doplácíme. Spláceli jsme řádně. Pozitivní také je, že už budeme dlužit jen 2 miliony a byt bude mít při dnešních cenách hodnotu aspoň 8 milionů. To znamená, že máme LTV (loan to value) relativně nízko, jinými slovy dlužíme už jen 25% z hodnoty nemovitosti. Moje dilema je, že máme hypotéku u ČSOB, která momentálně nabízí celkem vysoké úrokové sazby na hypotéku. Přátelé mi radí, abych si udělala nabídku u jiné banky a s tou nabídkou se snažila u stávající banky získat lepší úrokovou sazbu. Bohužel vzhledem k nízkým příjmům přítele se obávám, že jiná banka nám úvěr na 2 miliony nedá.
Refinancoval jste někdo v posledních měsících? Kde a za jaký úrok a jak dlouhou fixaci? Cpali vám k tomu pojištění? Máte nějaké rady při refinancování?
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Napsat příspěvek
Reakce:
Velikost písma:
31.12.24 04:04
Jediný reálný způsob, jak dostat hypotéku u nové banky, pokud jsou příjmy malé, je prodloužit splatnost. Nic jiného vám nepomůže. Úspory jsou bance bohužel u zadku a nízké LTV už vám také moc nepomůže, resp. jen zanedbatelně. Moneta sice měla nějakou akci pro nízká LTV, ale musela k tomu být i vynikající bonita a tu vy máte dle vašich slov nízkou. Čili opravdu jedině prodloužit splatnost.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
31.12.24 05:26
A nebo holt vzít co nabídne CSOB a dát si kratší fixaci, kde příště uz budete počítat i tvůj příjem případně i vyšší příjem partnera. A řešit tohle třeba za další rok, dva tři.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Anonymní
31.12.24 06:49
A proč má partner nízký příjem a nesnaží se o nápravu? To čeká, že Vaši budeš živit Ty? Já jsem na RD a do úspor vůbec nesaháme, doděláváme dům a rezervu stále tvoříme…Tam jste měli začít, aby chlap vydělával dost a zajistil Vás na RD…pevné výdaje máme skoro 30tis.
- Citovat
- Upravit
Anonymní
31.12.24 07:12
@DagmarStodulky my budeme letos na jaře take refinancovat. Mame to u hypoteční banky, skoro milion, pak mame jeste 2mil. u sporitelny. Refinancujeme ten milion. Oslovim 2 hypoteční poradce a budu chtít, at se predbihaji v nabídkách. Rozhodně to chce vyjednavat a mit vice nabidek, at se predbihaji..ale rada pockam na další komentáře a doporučení 
- Citovat
- Upravit
ruzzicka
31.12.24 07:46
Určitě bych si nechala udělat nabídky od jiných bank, hlavně když máte nízké LTV, což je velké plus. I s nižšími příjmy by mohly být banky ochotné refinancovat, zvlášť pokud máte slušnou platební historii. Zkuste se obrátit i na hypotečního poradce, který může vyjednat lepší podmínky nebo doporučit vhodnou strategii.
- Citovat
- Upravit
31.12.24 10:10
@ruzzicka píše: Více
Takhle trh nefunguje. S tou ochotou refinancovat je to přesně naopak. U potenciálně refinancujících bank, pokud by vůbec prošli přes risk, dostane rizikovou přirážku a úrok bude paradoxně vyšší než u stávající banky, i když ta jim to také napálí.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
31.12.24 10:21
@Anonymní píše: Více
Tak může to být pouze nízký „doložitelný“ příjem. Reálně může mít raketu.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Anonymní
31.12.24 10:34
Já se obávám, že LTV na lepší úroky nebude mít úplně vliv, nebo jen velice malý. Pokud se LTV pohybuje ve stanoveném pásmu, tak to podle mě banky nijak zásadně neřeší. My budeme v roce 2025 brát novou hypotéku, oslovila jsem hypotečního poradce a toho předpokládané LTV nijak moc nezajímalo, řešil především naší bonitu - příjmy, výdaje, pracovní smlouvy, co děláme, atp..
- Citovat
- Upravit
31.12.24 11:13
@Anonymní píše: Více
Je to přesně tak. Bohužel lidé často přisuzují velkou váhu věcem, které mají malý nebo zanedbatelný vliv. Přitom důležitá je v podstatě jenom bonita. Doporučuji natáhnout na 30 let (pokud je to vzhledem k věku možné). Vzít nejlevnější a zároveň nejkratší fixaci u nové banky - zpravidla to budou 3 roky. Mezitím klesnou sazby, možná skončí rodičovská zároveň se třeba pánovi zvýší mzda a je možné to refixovat za mnohem lepších podmínek než teď.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
31.12.24 11:19
@Rozumný investor píše: Více
Předně děkuji za konstruktivní odpověď.
Asi jsem zapomněla zmínit, že nám končí fixace, kterou jsme měli na 10 let s úrokem 1,98%, což byla paráda.
Na konci fixace bude naše hypotéka vypadat asi takto:
- LTV 25% (75% z ceny nemovitosti splacen)
- nesplacená jistina 1.814.817,–
- poslední splátka 15.964,– (z toho půjde 3016,– na úrok a 12.948,– na splátku jistiny, každý měsíc jde na úrok asi o 20,– korun ména a na jistinu o 20,– korun více, je to logické, když se nad tím člověk zamyslí)
- hypotéka byla nastavena na 20 let splácení, takže nám bude zbývat 10 let, což by se dalo natáhnout, jak říkáte.
Pokud by se nám nenatáhla doba splatnosti, tak splátky budou vypadat takto:
4%…19.000,– splátka (13.000,– do jistiny a 6.000,– na úrok)
5%…20.500,– splátka (13.000,– do jistiny a 7.500,– na úrok)
6%…22.000,– splátka (13.000,– do jistiny a 9.000,– na úrok)
Spíš bych chtěla na stávající banku nějak zatlačit, aby mi dala, co nejnižší úrok. Bohužel u cizí banky mi nedají ani tu nabídku, se kterou bych se mohla ohánět, protože nyní máme nízké příjmy. Příští rok se chystám zpět do zaměstnání, tak to bude zase o něčem jiném, ale oni berou příjmy z posledního období.
Je to takový matematický příklad.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
31.12.24 11:40
@Cenarius píše: Více
Děkuji za dobrou připomínku, asi mi i nic jiného zbývat nebude. Vemu fixaci, kde bude nejnižší úrokové sazba. To bývá 3 roky někdy i fixace na 1 rok. Jen se trochu obávám, že za pár let se může inflace vymknout kontrole a budu si vybírat mezi sazbami kolem 10%. Moje poslední fixace byla na 10 let s úrokovou sazbou 1,98% a hypotéční specialistka z banky mě dlouho přemlouvala na fixaci 5 let s úrokovou sazbou 1,78%. Vysvětlovala mi jak „u blbejch“, že přeci sazba 1,78% je lepší než 1,98%. Mě bylo jasný, že chce business zpátky za 5 let nebo měli třeba z 5 letých fixací větší provize, ale tlačila na mě hodně.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
31.12.24 11:43
@Anonymní píše: Více
Co na to říci, každý si vybírá partnera podle jiných kritérii. V každém případě mě těší, že jste si vybrala ekonomicky úspěšného muže, přeji vám to. 
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
31.12.24 12:14
@DagmarStodulky píše: Více
Ta čísla jste si dělala sama nebo vám to někdo dělal jiný. Ptám se proto, že to máte špatně. Při daných úrokových sazbách by to byly částky o něco nižší.
Jinak ty vaše obavy se nezakládají úplně na pravděpodobnosti. Když jste se rozhodovali tenkrát, tak byla 90-100% pravděpodobnost, že sazby půjdou ve střednědobém výhledu nahoru, takže bylo rozumné si vzít delší fixaci. V současné době je naopak trend směrem dolů, čili je rozumné si vzít 2-3 roky. 1 rok může být příliš málo.
I vzhledem k tomu, že se budete vracet do práce, vzal bych 3 roky. 1 roční bývá již o hodně dražší a spekulace se nemusí vyplatit.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
31.12.24 12:32
Podívejte se na to ve 2 HRUBÝCH scénářích:
- nová banka, úrok 4,5 %, splatnost 15 let: cca 13 800 Kč
- stav. banka, úrok 5,5 %, splatnost 10 let: cca 19 600 Kč
Závěr: prodloužil bych splatnost aspoň o 5 let. Budete mít díky tomu mnohem vyšší šanci se u nové banky dostat na nižší úrok než se křečovitě držet těch zbývajících 10 let u stávající banky, za 3 roky si to zase můžete naopak zkrátit
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Další témata z kategorie
Zabaví exekutor i majetek jiných osob ve...
- 08.08.22
- Anonymní
Konsolidace dluhů
- 04.08.22
- Anonymní
Dluh matky
- 23.06.21
- anoli30
