Poradna na téma dluhy, exekuce a osobní bankroty
Zbyněk Vorel
Co se děje při fixaci hypotéky?
- Fotoalbum (0)
- Sledovat e-mailem
- Přidat k oblíbeným
- Zapnout podpisy
- Hledání v tématu
- Sledovat eMimino.cz
7.1.18 21:41
@kazda.m píše:
Ahoj všem,
jak funguje přepočet úroku při fixaci hypotéky?Fixaci jsme si nastavili tak, aby se shodovala s koncem stavebka, tyto peníze pak chceme použít na mimořádnou splátku hypotéky při fixaci.
Dělá to skoro polovinu jistiny.Je nějak určeno jaká část z této mimořádné splátky jde na splátku jistiny a která na úroky? Mohu si to zvolit? Co je pak výhodnější?
A očekávám že po fixaci bude vyšší úrok než v době sjednání hypo, jak se pak s tímto zvýšeným úrokem pracuje? Přepočítá se s tímto úrokem zbývající jistina a nějak se porovná s tím nižším úrokem, který byl spočten při sjednání hypo?
Pokud by se úrok nezměnil a my část hypo splatili tak je jasné že buď si tím snížíme dobu splácení a splátka bude stejná, nebo si můžeme splátku snížit a zachováme dobu splácení, ale když se úrok zvýší nevím jak se to tam všechno přepočítává. Jde mi právě o to co je výhodnější při té celkem velké mimořádné splátce - co splatit spíše, zda jistinu nebo úroky.
Moc děkuji, myslím že @Ivan PPZ by mohl vědět. Snad nejsem moc drzá že jsem si ho dovolila takhle přímo označit.
Ivan PZ je na tyhle věci machr, snad se tu objeví.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Napsat příspěvek
Reakce:
Velikost písma:
Anonymní
7.1.18 21:47
@kazda.m při refixaci můžete splatit část hypotéky nebo celou bez sankce, vždy splácíte jistinu ze které se následně dle úrokové sazby počítají úroky… úrokovou sazbu vám banka nabídne dle aktuální situace na bankovním trhu, může být tedy nižší i vyšší…
- Citovat
- Upravit
7.1.18 21:50
Souhlasim s prispevkem vyse. Uroky se plati kazdy mesic z aktualniho stavu jistiny. Pri mimoradne splatce jde vse na jistinu a uroky se plati dal kazdy mesic - urcene procento z nezplaceneho zbytku. Vyse splatky se da asi pri vyprseni fixace upravit.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Marie432875
7.1.18 22:02
@kazda.m ne, dlužíš 800tis, úroky z tohoto delaji dejme tomu 100tis., ale to pokud bys zachovala stávající podmínky do konce splacení. pri fixaci zaplatíš 400tis., zbyde dluh 400tis. a úroky se budou nově počítat podle aktuálně sjednané úrokové sazby ze zbytku dluhu, tj. ze 400tis.
Příspěvek upraven 07.01.18 v 22:04
- Citovat
- Upravit
Anonymní
7.1.18 22:03
@kazda.m ne úrok je počítán za každý den tedy jistina krát úrok/360 a platí se 1× za měsíc jako anuita tedy pevná částka, která se skládá z vypočteného úroku a zbytek je jistina. Z celkové jistiny se tedy měsíčně odečte ta část splátky bez úroků a tak každý měsíc, pokud je provedena mimořádná částka, tak se celková jistina poníží o mimořádnou splátku a výpočet je pořád stejný…
- Citovat
- Upravit
7.1.18 22:04
Ne, v tebou uvedem priklade by to bylo tak, ze pokud by v tu chvili zbyvalo zaplatit 800 tis+ 100 tis uroky a ty das 400 tisic, tak z uroku pri stejne sazbe zustane jen 50 tisic, tj. dohromady 450. Aby to bylo 400 + 100, tak by se ti urokova sazba musela zdvojnasobit, coz se asi nestane. Pokud se tedy zvysi jen napr. polovinu, teoreticke uroky jsou 75 tisic, ale to nema cenu takhle dopredu moc pocitat, protoze presne vycisleni stejne bude zalezet na tom, co se s tim uverem bude dit dal.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
7.1.18 22:25
@kazda.m píše:
Při fixaci je stav 800tis jistina + 100 tis úroky.
Tohle je zrovna špatně. Žádný z úvěrů (i hypo) nemá stav k určitému datu úroky. Jen jistinu, konec… 
Při fixu tam můžeš nalít libovolnou část a do výše jistiny. Jestli to máš našetřeno, nebo si na vezmeš novou hypo (refinancování), nebo půl na půl je na tvé libovůli.
Úroky v dalším období se budou vypočítávat dle nové sazby a jistiny, kterou jsi nestihla zaplatit. Primárně zůstává splatnost beze změny, tj velkou mimořádnou splátkou klesne splátka. Pokud jí chceš vrátit na cca původní výši, musíš si nechat dodatkem zkrátit splatnost hypo. Většinou je tento krok zdarma, možná někde za to budou něco chtít. Neznám všechny banky…
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
7.1.18 22:27
@kazda.m vyčíslené a dosavadně zaplacené úroky je do jisté míry statistická hodnota, aby dlužník viděl, co ho to angažmá doposud v bace stálo 
Každoroční vyčíslení je dobré pro finančák, vrací z toho 15% z DPFO.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
7.1.18 22:48
Mimořádné splátky jdou na jistinu, jak bylo správně zmíněno. A úroky se vypočítají až dle zmíněné jistiny. V rámci refixu jsou 2 základní možnosti, co dělat. Mohu snížit jistinu, zachovat splátku a tím se mi zkrátí doba úvěru. Nebo snížím jistinu, zachovám dobu a snížím si splátku. Pokud jde o cca. 50% jistiny, to už je zajímavé. Pokud by šlo třeba jen o 20%, pak bych osobně hodně přemýšlel, jestli je vhodnější snižovat jistinu, protože mi to splátku sníží relativně nevýznamně, nebo jestli si to raději nenechám jako rezervu.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
8.1.18 12:28
S hypo je skoro životně důležité mít rezervu. Ta rezerva by měla být uložena tak, abyste dokázali přiměřeně rychle reagovat. Navíc by se v případě problémů neměla smrskávat (ta rezerva). Takže mít rezervu uloženu jen v akciích, které obecně v případě ekonomických problémů klesají není moc bezpečné. Ony se problémy s hypo dají očekávat právě třeba v případě ekonomických problémů. Počítat s tím, že se úroky hypo zvednou. Běžná sazba je okolo 5% p. a. Růst sazby na dvojnásobek způsobí růst splátky zhruba o 30%. Takže mít rezervu, která je schopna třeba po dobu 2 let pokrýt tento nárůst je solidní. A ještě- pokud dokáži tuto rezervu relativně bezpečně zhodnocovat výhodněji (za vyšší sazbu), než mám hypo, tak je skoro škoda dávat mimořádnou splátku. Možná to zní poněkud depresivně, ale rizikový scénář je potřeba dělat pro situace, kdy se něco potento. Pokud vše poběží podle plánů (žádná nemoc, snížení platu, ztrát zaměstnání…), tak vlastně není potřeba nic řešit. Ale kdo si na tohle vsadí svoje bydlení?
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
8.1.18 14:08
Já jsem neměl hypotéku, ale stavební spoření a tam je to analogické, až na to, že se to fixuje na celou dobu splácení.
A i když úrok byl dost nevýhodný v porovnání s tehdejším úročením hypoték, tak jsem syslil rezervu tak dlouho, až jsem si mohl dovolit doplatit celý úvěr jedinou mimořádnou splátkou.
Ono se totiž může jinak stát, že zaplatíte mimořádnou splátku, abyste si snížili úroky, dobu splácení a tím nákladovost hypotéky, pak se něco potento a vy nebudete mít na řádnou splátku.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
8.1.18 14:25
Souhlasím, není „možné“ se s hypotékou dostat do situace, kdy nemám žádnou rezervu. Takových 6 měsíců (splátek) by mělo být minimum. Ale zároveň potřebuji rezervu na běžný život.. ono se to pak nasčítá.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
8.1.18 18:58
@Ivan PPZ píše:
S hypo je skoro životně důležité mít rezervu. Ta rezerva by měla být uložena tak, abyste dokázali přiměřeně rychle reagovat. Navíc by se v případě problémů neměla smrskávat (ta rezerva). Takže mít rezervu uloženu jen v akciích, které obecně v případě ekonomických problémů klesají není moc bezpečné. Ony se problémy s hypo dají očekávat právě třeba v případě ekonomických problémů. Počítat s tím, že se úroky hypo zvednou. Běžná sazba je okolo 5% p. a. Růst sazby na dvojnásobek způsobí růst splátky zhruba o 30%. Takže mít rezervu, která je schopna třeba po dobu 2 let pokrýt tento nárůst je solidní. A ještě- pokud dokáži tuto rezervu relativně bezpečně zhodnocovat výhodněji (za vyšší sazbu), než mám hypo, tak je skoro škoda dávat mimořádnou splátku. Možná to zní poněkud depresivně, ale rizikový scénář je potřeba dělat pro situace, kdy se něco potento. Pokud vše poběží podle plánů (žádná nemoc, snížení platu, ztrát zaměstnání…), tak vlastně není potřeba nic řešit. Ale kdo si na tohle vsadí svoje bydlení?
Ivane, jak odhaduješ růst úrokových sazeb u hypoték na letošní a příští rok?
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
8.1.18 21:20
To je těžké. Záleží, jak se k tomu postaví jedna ČNB (naposledy překvapivě nezvýšila) a také jak bude obecně vypadat mezibankovní trh. Když bude nějaká „nejistotka“, tak se sazby zvednou i bez ČNB. Konkrétní čísla nedám, ale asi se to bude celkem plynule zvedat - letos tak do 1% p. a. Pokud se tedy např. S. Korea nepomátne.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Další témata z kategorie
Zabaví exekutor i majetek jiných osob ve...
- 08.08.22
- Anonymní
Konsolidace dluhů
- 04.08.22
- Anonymní
Dluh matky
- 23.06.21
- anoli30
