Poradna na téma dluhy, exekuce a osobní bankroty
Zbyněk Vorel
Investice do nemovitosti
- Fotoalbum (0)
- Sledovat e-mailem
- Přidat k oblíbeným
- Zapnout podpisy
- Hledání v tématu
- Sledovat eMimino.cz
Napsat příspěvek
Velikost písma:
17.3.21 15:38
@Bábrdl Tak ty jsi psala, že před deseti lety se mluvilo o bublině, která musí prasknout. Já si teda pamatuju něco jiného. Pamatuju si, že tehdy byly levné a dostupné hypotéky a hodně levné byty, takže v mém okolí mnoho lidí výhodně koupilo byty na hypo s dlouhou fixací. Pak se to „zvrhlo“ a během asi 3 let šly ceny brutálně nahoru. Takže já tou bublinou myslela to okno, kdy byly nemovitosti levné. Asi jsme se nepochopily nebo jsem to blbě vyjádřila, sorry.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
17.3.21 15:51
@Bábrdl píše:
A kdy ta bublina praskla?
Realitní bublana je stav, kdy levné a extra dostupné hypotéky vyšroubují ceny nemovitostí do extrémních výšek a pak dojde k prudkému propadu. To se stalo v USA, kde se dávaly hypotéky každému a kupovali se celé čtvrti uprostřed pouště, jen aby se mohly ty hypotéky prodat jako zajištění. To samé v Irsku. I těch domech nechtěl dost často nikdo bydlet, byla to jen spekulace.U nás se nic takového nestalo. Mírná korekce ne proběhla po krizi 2008, ale to bylo jenom takové zhoupnutí o pád procent. Rozhodně se nestalo, že by naráz nemovitosti zlevnily o půlku. Což je právě to prasknutí bubliny.
Jen dodám k bublině to, že praskla také proto, že:
Začaly prudce stoupat sazby hypoték.
Mnoho hypoték bylo nastaveno na plovoucí sazbu (která se mění okamžitě) a současně konstantní splátku. Tím pádem docházelo často až k takovým absurdním případům, kdy člověk splatil splátku, a výše úvěru narostla (splátka byla nižší, než úroky).
To všechno přispělo k hypoteční krizi. Bublina tam určitě byla, ale došlo k vyššímu poklesu cen, ne jen k narovnání. Takže kdo měl koule, nakupoval.
Prostě krize je kromě spousty tragických osudů i doba příležitostí.
Dnešní doba je (zatím) jiná v tom, že se uměle udržují sazby nízko, fungovat to bude jen do té doby, dokud bude všeobecná víra v to, že to ten systém unese. Ale to už jsem hodně hluboko v tématu.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Anonymní
17.3.21 16:12
@Anonymní píše:
Ahojte,
rozhodla jsem se, že si koupím menší byt jako investici. S manželem máme již jednu hypo na byt, kde bydlíme a financí máme dostatek. Je tu někdo, kdo má s pronajímáním bytu zkušenosti? Stojí za to do toho investovat své peníze za ty starosti? Investuji i jinak - akcie, podílové fondy (jen v malé míře), ale nemovitosti jsou jistota.
Taky další věc je, že mě za pár let čeká založení rodiny, ale myslím si, že bychom to i tak zvládli.
Díky za názory a prosím o anonym.
Máme rodinný dům, kde bydlíme. A k tomu tři byty jako investice.Ale ty jsou bez hypo, než mít peníze na nějakém spořícím účtě, tak jsem koupili postupně tři byty. Není to tak, že by nájem byl super přivýdělek. Ale hodnota bytů za tu dobu rapidně stoupla. A něco samozřejmě také zbývá-po zaplacení firmy, která nájem spravuje, daně z příjmů a ev. opravy, zbyde z bytu 2+1 v bývalém okresním městě cca 3.800,– čistého.
Každý nás od této myšlenky odrazoval-právě kvůli staroati o nájemníky. Ale zdejší bytové družstvo nabízí službu, kde se angažují v pronájmu bytů. Mají tři balíčky-my jsem zvolili ten nejvyšší. Za 710,– měsíčně se nemusíme vůbec o nic starat. Vyberou nájemníka. Snaží se vzít jen takového, který má dokazatelnou a dobrou minulost. Převedou energie, předají byt. Hlídají platby. Při nějaké opravě zavolají, zetají se, zda mohou pozvat jejich řemeslníka. A sdělí závadu, cenu a dotaz, zda to chceme nechat opravit.
Dnes by se takový byt prodával okolo 2 milionů-takže vzít si hypo s tím, že mám investici, tak vlastně doplácíte na bydlení někoho jiného. A vy máte čisté peníze k dispozici až za mnoho let.
Takže byt jako investice ano, ale s tím, že většinu peněz na něj máte k dispozici.
- Citovat
- Upravit
17.3.21 16:20
Před cca rokem jsem viděla hodně zajímavou tabulku.Tam bylo srovnání cen bytů ve větších městech a výše nájmu. Z toho bylo srozumitelně vidět, ve kterém městě se vyplatí koupit byt jako investiční.
Pamatuji si, že Ústí nad Labem bylo asi nejzajímavější-levné byty a díky vykokým školám je tam veliký zájem o pronájmy. Takže ty nebyly až tak úplně nízké-vzhledem k ceně bytu.
Naopak Praha byla jako investice horší-poměrově cena bytu k výše nájmu.
Samozřejmě je tu potom ještě druhý ukazatel, který tabulka neměla-kde a jak cena bytu roste.To potom může zase trochu uvedenou tabulkou zamíchat.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
17.3.21 16:28
@lasička1 píše:
Před cca rokem jsem viděla hodně zajímavou tabulku.Tam bylo srovnání cen bytů ve větších městech a výše nájmu. Z toho bylo srozumitelně vidět, ve kterém městě se vyplatí koupit byt jako investiční.
Pamatuji si, že Ústí nad Labem bylo asi nejzajímavější-levné byty a díky vykokým školám je tam veliký zájem o pronájmy. Takže ty nebyly až tak úplně nízké-vzhledem k ceně bytu.
Naopak Praha byla jako investice horší-poměrově cena bytu k výše nájmu.
Samozřejmě je tu potom ještě druhý ukazatel, který tabulka neměla-kde a jak cena bytu roste.To potom může zase trochu uvedenou tabulkou zamíchat.
Na druhou stranu v Ústí je šance na rizikového nájemníka skoro 100%. A to vynechám, že tam klidně někdo koupí pár sousedních bytů a nechá tam bydlet pár rodin původem z Indie a normálního nájemníka tam neseženeš.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Cizinka 999
17.3.21 17:36
@Bábrdl píše:Žijí v zahraničí, a všichni co mají nějaký byt či dům na investici to takhle dělají přes firmy, které se na to specializují, neboť s nájemníky jsou vždy nějaké problémy. V ČR kde není dobré důchodové pojištění je to nejlepší jak se zabezpečit na důchod.
Jsme v Česku, všichni ti tu budou psát „nevyplatí se“, „mám s tím starosti“ atd.Jasně, že se to vyplatí. V Praze určitě.
Jsou to uložené prachy. Navíc nějaký ten peníz z toho je. Ale není to bez práce, na to se připrav. Slušní nájemníci nevydrží dlouho, většinou tak rok dva, než se v Praze rozkoukají a pořídí si něco svého.
Když narazíš na neslušného, nezbude ti, než se modlit. Protože zákony jsou na jeho straně, ty nemůžeš skoro nic.A ten zisk není takový, jak si asi myslíš. Kromě daní musíš do bytu taky investovat, protože v rozbité hrůze nikdo slušný bydlet nebude.
Nicméně pokud ti stačí malý zisk a bez starostí, můžeš byt pronajsout přes na to specializované firmy. Funguje to tak, že byt pronajmeš jim, oni ho přepronajímají dál. Ale na základě podnájemní smlouvy, takže mají víc možností než ty jako majitel. Je to zcela legální. Ale pochopitelně si ukousnou ze zisku. Navíc mají i své opraváře, správce a ehm odborníky přes komunikaci s problémovými nájemníky. Dřív jsem vůči tomu byla nedůvěřivá, ale teď u kamarádek vidím, že to funguje.
- Citovat
- Upravit
18.3.21 12:12
@Zumpa píše:
Na druhou stranu v Ústí je šance na rizikového nájemníka skoro 100%. A to vynechám, že tam klidně někdo koupí pár sousedních bytů a nechá tam bydlet pár rodin původem z Indie a normálního nájemníka tam neseženeš.
Kolika Romům mimo Chánov jsi někdy pronajímal byt? My ty nájemníky „původem z Indie“ v bytě v ústeckém kraji máme. Za téměř deset let ani jednou zpoždění s nájmem, nic nezdemolovali, jsou velice nenároční, vděční, že můžou bydlet. Podej mi jinou definici „normálního nájemníka“ 
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
18.3.21 12:55
@SlečnaDahlia Jedna vlaštovka jaro nedělá, bohužel. Já osobně bych jim byt nikdy nepronajal, bohatě mi stačí zkušenosti jiných, například souseda v paneláku, kde byt pronajímáme i my, on ho pronajal menšině. Během měsíce byla svolána mimořádná schůze SVJ, kde se řešilo, co všechno jedna rodina změnila.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
18.3.21 13:59
O investování do bydlení se teď hodně píše, objemy hypoték letí nahoru. To samo o sobě neznamená, že se to vyplatí. Pravda je, že to dnes nikdo neví. Pokud se zvýší nezaměstnanost a úrokové sazby, začnou mít někteří problémy se splácením, budou nuceni byty prodat a to sníží cenu na trhu.
Ale je taky možné, že se z koronavirové pandemie vyhrabeme bez vážnějších důsledků a ceny poorostou dál. Prostě: nevíme.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
18.3.21 15:49
Z vlastní zkušenosti nemůžu doporučit.
Před časem jsem pronajímal dvě prodejny v Praze. Poměrně časté a někdy i nepříjemné jednání s nájemníky a s SVJ zabralo dost času. Netěšilo mě to. Uznal jsem, že těch pár tisícovek za to nestojí. Otrávilo mě to natolik, že teď nechávám jeden byt v Praze prázdný. Lepší je propachtovaná zemědělská půda. Cena pozemku roste, pachtovné kryje inflaci a je to zcela bezpracné a bezrizikové.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
21.3.21 20:59
Investici do bytu rozhodně doporučuji - nikoliv kupovat za svoje peníze, ale na co největší % hypotéku, ideálně 90 %. Inflace pak pracuje pro Vás, nájem se postupně zvyšuje, hypotéka umořuje a navíc dlužné peníze mají v čase stále nižší hodnotu, narozdíl od nemovitosti. Není to o nějakém velkém cashflow, v začátku je úspěch, když nájem vydělá na hypotéku a ostatní náklady, ale postupně se to zlepšuje a i při nulovém nebo záporném cashflow to stále může slušně vydělávat.
Je pravda, že v poslední době ceny velmi vylétly a zajímavá nabídka se těžko hledá a když, tak je rychle pryč, je to hodně i o lokalitě. Nikdo neví, co udělají ceny v budoucnu, ale na pokles bych nesázel, maximálně nějaký čas stagnaci a i to bych čekal max. na krátkou dobu (peněz je v ekonomice dost a neubývají, právě naopak).
Rozhodně je třeba počítat s tím, že nejde o bezpracný příjem, starosti s tím jsou a záleží, jak dobře to člověk dělá (a jako ve všem i trochu na štěstí).
Pokud jde o nájemníky, to je jedna z nejdůležitějších částí. Doporučuji důkladně prověřit, ideálně pracující delší dobu na stejném místě, ne exekuce nebo insolvence, reference z předchozího nájmu… My řešíme tak, že nám nájemníky předvybírá jeden konkrétní realitní makléř, který ví, že až budeme shánět další, opět se na něj obrátíme - dokud jsme spokojeni. Zažil jsem, že nám jiná realitka (dost velká) dohazovala nezaměstnaného člověka v exekuci (nezmínila), který byl kamarád paní makléřky a prý za něj ručí. Od takových ruce pryč, v tomto člověk nesmí řešit nějaké lidské příběhy, ale hledat bezproblémové lidi. Když chcete udělat dobrý skutek, přispějte na charitu, ale do nájemních vztahů to nepatří, nájemník je u nás chráněn více než majitel.
Další zajímavou možností jsou firmy, které si od Vás byt pronajmou a dále ho podnajmou nájemníkovi, kterého seženou. Většinou cca za 15% z nájmu jsou schopny dát i garantovaný nájem (tj. platí Vám každý měsíc dohodnutou částku bez ohledu na to, zda někoho seženou) - bohužel toto je jen v některých krajích. Osobní zkušenost s tím nemám, ale co jsem slyšel, nemuselo by to být špatné.
Na závěr hodně doporučuji facebookovou skupinu ADOL - je tam výborná komunita lidí, kteří do realit skutečně investují a sdílejí rady a zkušenosti. Je to od firmy, která dělá i nějaké placené kurzy, s těmi zkušenost nemám, ale účast ve skupině je zcela zdarma a informační hodnotou je to pecka.
Kdyby Vás k tomu něco zajímalo, klidně napište, když budu vědět, rád odpovím.
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
28.3.21 17:09
@Bábrdl píše:
Před deseti lety jste ho koupili a o kolik stoupla jeho cena jste vrazili do rekonstrukce?Takže jste za deset let zrekonstruovali byt za několik milionů a nedostali nic na nájmu? To je smutné
O tom, že „kupovat byt teď je blbost, protože ceny jsou na historickém maximu“ se mluví už dvacet let
no to asi těžko. U ceny nemovitostí se nemůžeme dívat jen na nominální hodnotu, ale na poměru k platu. Poměr průměrné ceny bytu k průměrnému ročnímu platu byl na vrcholu ve 3. kvartálu roku 2008, kdy ten poměr byl 11.21. Poté začal klesat, a nejvýhodnější bylo pořídit si nemovitost v roce 2012, kdy byl poměr 8.8. V roce 2020 se opět překonala hodnota 11, a teď velmi pravděpodobně budeme nad tou hodnotou 11.21
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
28.3.21 17:35
Musite si to hodit na papir a spocitat, ja koupil byt v roce 2014 v Praze a jeho cena neustale roste, protoze se stehuji a premyslim co s nim, tak jsem si nechal byt ocenit. Aktualni hodnota je takova, ze od roku 2014 jsme ho zhodnocoval prumerne 9.6% rocne. To s hypotekou v prumeru 2.5% je pomerne dobra konzervativni investice. Kdyz do nej dam najemnika, tak to bude jeste lepsi. Ale neni to Bruntal ani Usti, pripadne neplatici zajemce odradim vysokou cenou (je to na lukrativnim miste).
Ja si nemyslim, ze je to spatna investice a uz vubec neverim, ze ceny pujdou dolu. Naopak, porostou. Cim dal tim vice zahranicnich investoru utika ze zapadnich trhu, kde uz jsou ceny naprosto astronomicke a investuji vice a vice v CR, Polsku, Madarsku…
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
3.4.21 14:33
@Lovelytrue píše:
O bublině se mluví tak 20 let, ne?A pořád nic neprasklo…
Právě že bublina už jednou praskla a není to ani zdaleka 20let. V krizi po roce 2008 spadly ceny průměrně o 25%, což je už hodně velký pád, když si člověk uvědomí že by si teď koupil byt v Praze za 6M a za tři roky ho se štěstím prodá za 4,5M. To bude zisk panečku 
Chce to podívat se pár let do historie než začnete psát demagogie
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
3.4.21 14:50
Pokud jsou volné peníze tak nějaký byt není špatný nápad. Hypotéku bych najednou nesplácel, je blbost splatit hypotéku kde je úrok 2%, když je inflace za poslední roky vyšší.
Také občas koupím nějaký investiční byt. Někdy koupím v hotovosti, někdy na hypotéku, záleží jestli chce prodávající peníze okamžitě a jestli mám hotovost. S tou hypotékou to ale není tak jednoduché jak si tady někteří myslí. Pokud máte víc nemovitostí tak si vás banka zařadí do kolonky „investor“ a už dostanete jen 60% z hodnoty nemovitosti a ve většině bank pouze na 20let. Pokud pak banka ocení byt na méně než je kupní cena (což se stává dost často), tak pak musíte platit ze svého třeba i 50% kupní ceny nebo dát do zástavy další byt. Každá banka to má samozřejmě jinak, u jedné budete investor když máte 3 nemovitosti u další když jich máte 5.
A co se týče nájemníků, pokud je těch nemovitostí víc, je nejlepší si najít někoho kdo se o to bude starat za vás. Je spousta firem které se na to specializují. Já si nechávám pod sebou jen několik bytů s nájemníky které osobně znám a kteří jsou spolehliví a zbytek bytů je pod správou Uvažuji, že až za pár let půjdu do důchodu, tak dám do správy všechny abych se nemusel starat vůbec o nic a mohl si užívat života 
- načítám...
- Citovat
- Zmínit
Další témata z kategorie
Zabaví exekutor i majetek jiných osob ve...
- 08.08.22
- Anonymní
Konsolidace dluhů
- 04.08.22
- Anonymní
Dluh matky
- 23.06.21
- anoli30
